Studie zur Tokenisierung von
Immobilien: Wie die Blockchain-Technologie den Immobilienmarkt revolutioniert

Die Hamburg Commercial Bank AG (HCOB) und das Frankfurt School Blockchain Center (FSBC) an der Frankfurt School of Finance and Management haben eine Studie zur Tokenisierung von Immobilien mittels Blockchain-Technologie veröffentlicht. Die Autoren analysieren in der Studie die Anbieter tokenisierter Immobilien weltweit und vergleichen Unternehmen und Transaktionen anhand objektiver Kriterien wie Technologie, Rendite und Laufzeit. Ihr klares Fazit: Die Tokenisierung von Immobilien auf Blockchain-Basis hat das Potenzial, den konservativen Immobilienmarkt zu revolutionieren. Denn durch die Tokenisierung von Immobilien-Investments können die Kosten für die Emittenten reduziert und zudem, dank der Teilbarkeit in kleinste und handelbare Einheiten, deutlich mehr Anleger erreicht werden. Die Autoren stellen aber auch fest, dass aus heutiger Sicht noch wichtige Voraussetzungen, beispielsweise digitale Grundbücher und regulatorische Rahmenwerke, fehlen, um das gesamte Potenzial tokenisierter Immobilien auszuschöpfen. — Autoren: Dr. Cyrus de la Rubia, Prof. Dr. Philipp Sandner, Jonas Groß

Die Studie umfasst 26 Seiten und kann hier heruntergeladen werden.

Welche Voraussetzungen bremsen aktuell die Entwicklung?

Immer häufiger wird über Immobilien berichtet, deren Anteile als Token an Investoren verkauft und damit handelbar gemacht werden. Der Markt für diese tokenisierten Immobilien entwickelt sich dynamisch, obgleich er noch von hohen Unsicherheiten geprägt ist. Denn noch fehlen regulatorische Rahmen, um die Rechtssicherheit zu verbessern und die Attraktivität für Emittenten und Kunden zu steigern. Da der Begriff „tokenisierte Immobilie“ häufig unterschiedlich verwendet wird, stellen die Autoren eine engere Definition der Tokenisierung vor, bei der die Immobilie selbst tokenisiert wird. Hierfür fehlt jedoch derzeit beispielsweise ein Grundbuch auf Basis einer öffentlichen Blockchain. Die weitere Auslegung umfasst nachrangige Darlehen oder Wertpapiere, die die Immobilien indirekt abbilden, und ist heute zumeist gemeint, wenn von tokenisierten Immobilien die Rede ist.

Anbieter nehmen zu — USA und Deutschland liegen vorn

Für die Studie der HCOB und des FSBC haben die Autoren weltweit Anbieter tokenisierter Immobilien untersucht und ihre jeweiligen Technologien sowie Finanzierungsstrukturen verglichen. Insgesamt zeigt sich, dass sich der Markt rasant entwickelt: Insgesamt wurden 41 Unternehmen aus 17 Ländern identifiziert, die bereits Immobilien tokenisiert haben. Diese sind primär in den USA (13) aktiv, gefolgt von Deutschland (6) und der Schweiz (4). Allerdings machen die Autoren auch klar, dass diese quantitative Analyse aufgrund der Intransparenz des Marktes nur eine grobe Einschätzung sein kann. Sie erläutern zudem, dass die Tokenisierung von Immobilien derzeit primär auf Basis der Ethereum-Blockchain umgesetzt wird, da diese sich durch die Möglichkeit der Nutzung von Smart Contracts und transparenter Tokenstandards besonders gut eignet. Hinsichtlich Verzinsung, Laufzeit und Mindestbeteiligung an den Projekten ergibt sich ein sehr heterogenes Bild zwischen den verschiedenen Anbietern. So werden beispielsweise eher geringe Renditen von 2 bis 3%, aber teilweise auch von über 20% versprochen.

Neue Technologie wird Marktverhältnisse beeinflussen

Der Markt für tokenisierte Immobilien steht noch am Anfang, ist aber von einer großen Dynamik geprägt und kann, insbesondere für Anbieter von Immobilienfonds, eine ernstzunehmende Herausforderung werden. Denn für Investoren können tokenisierte Immobilien mit überdurchschnittlichen Renditen und geringeren Kosten verbunden sein, die für diejenigen Anleger besonders interessant sein sollten, die offen für entsprechende Innovationen sind. Gepaart mit der Teilbarkeit der Immobilien und der damit deutlich größeren potenziellen Anlegergruppe, können tokenisierte Immobilien diese Investmentklasse nachhaltig spürbar verändern.

„Über viele Jahrzehnte zeigte sich das Immobiliengeschäft klassisch, es gab nur wenig Innovationen. Nun bietet sich mit der Blockchain-Technologie eine höchst interessante, geradezu revolutionäre Möglichkeit für die Übertragung von Assets, die erhebliche Veränderungen für den gesamten Markt mit sich bringen dürfte“, sagte Dr. Cyrus de la Rubia, Chefvolkswirt der Hamburg Commercial Bank. „Als erfahrener Immobilienfinanzierer werden wir die Entwicklung dieser zukunftsweisenden Technologie weiterhin genau verfolgen und auch unseren Kunden als Sparringspartner bei diesem innovativen Trend zur Seite stehen“.

„Die Vorteile der Blockchain-Technologie sind für den Immobiliensektor immens. So können sowohl Anbieter der Immobilien von geringeren Kosten profitieren, während Investoren neben Kosteneinsparungen tendenziell mit höheren Renditen rechnen können“, sagte Prof. Dr. Philipp Sandner, Leiter des Frankfurt School Blockchain Centers. „Insbesondere die Teilbarkeit der Immobilien in kleine, handelbare Einheiten bietet Immobilien nun eine größere Anlegerschaft — eine Revolution scheint sich anzubahnen.“

Die Studie umfasst 26 Seiten und kann hier heruntergeladen werden.

Über die Autoren:

Prof. Dr. Philipp Sandner hat das Frankfurt School Blockchain Center gegründet. Von 2018 bis 2020 wurde er von der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) als einer der „Top 30“-Ökonomen ausgezeichnet. Darüber hinaus gehörte er zu den „Top 40 unter 40“ — einem Ranking des Wirtschaftsmagazins Capital. Seit 2017 ist er Mitglied des FinTechRats des Bundesministeriums der Finanzen.

Jonas Groß ist Projektmanager am Frankfurt School Blockchain Center (FSBC) und Doktorand an der Universität Bayreuth. Seine Forschungsschwerpunkte sind digitale Währungen und Tokenisierung. Herr Groß ist Vorsitzender der Digital Euro Association, Co-Host des Podcasts „Bitcoin, Fiat & Rock’n’ Roll“ und Mitglied des Expert Panel des European Blockchain Observatory and Forum.

Dr. Cyrus de la Rubia ist Chefvolkswirt der Hamburg Commercial Bank und deckt dort von der Konjunkturanalyse über Zins- und Währungsmärkte bis zur Tokenökonomie ein breites Spektrum an Themen ab. Geldpolitik und Zentralbanken gehören zu seinen Schwerpunkten, außerdem ist er in der wirtschaftspolitischen Beratung für Schwellenländer tätig und war viele Jahre Dozent an der Frankfurt School of Finance and Management.

Über das Frankfurt School Blockchain Center:

Das FSBC an der Frankfurt School of Finance & Management ist als Think Tank und Forschungszentrum konzipiert und beschäftigt sich mit den Implikationen der Blockchain-Technologie für Unternehmen und Wirtschaft. Zudem bietet das Center eine Plattform zum Wissensaustausch für Entscheidungsträger, Start-ups, Technologie- und Industrieexperten.

Über die Hamburg Commercial Bank (HCOB):

Die Hamburg Commercial Bank AG (HCOB) ist ein Spezialfinanzierer mit Hauptsitz in Hamburg. Die HCOB bietet ihren Kunden eine hohe Strukturierungskompetenz bei der Finanzierung von Immobilien und verfügt über eine starke Marktposition im Shipping. In der Projektfinanzierung von Erneuerbaren Energien zählt die Bank zu den Pionieren, zudem engagiert sie sich bei dem Ausbau digitaler Infrastruktur. Die Bank bietet individuelle Finanzierungslösungen für internationale Unternehmenskunden und Spezialfinanzierungen sowie ein fokussiertes Firmenkundengeschäft in Deutschland. Digitale Produkte für einen zuverlässigen Zahlungsverkehr und für den Außenhandel runden das Angebot der Bank ab. Die HCOB hat klare Nachhaltigkeitsaspekte in ihrem Geschäftsmodell verankert.